Thứ trưởng Xây dựng nêu 4 khó khăn của thị trường bất động sản

Sáng nay, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành, doanh nghiệp và ngân hàng nhằm gỡ khó cho thị trường.

Hội nghị diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đã rơi vào khủng hoảng gần một năm nay với số doanh nghiệp phá sản tăng 40%. Những ông lớn đầu ngành cũng liên tục "kêu cứu" và chấp nhận nhiều biện pháp "đau thương" như thu hẹp quy mô, giảm nhân sự, dừng hoặc bán bớt dự án để sống sót.

Bốn khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản được Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Tổ phó Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ, chỉ ra. Đầu tiên là vướng mắc pháp luật về đất đai, như xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng. Ông cho hay, khó khăn xác định đâu là giá đất thị trường hiện chiếm hơn một nửa vấn đề tại các dự án.

Kế đến là khó khăn phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Ông đơn cử, riêng thủ tục để xin miễn tiền sử dụng đất doanh nghiệp đã mất tới 1-2 năm. Quy định lựa chọn chủ đầu tư cũng chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật đầu tư, đấu thầu, đất đai. Giá bán, thuê, thuê mua nhà không khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

Về vốn, Thứ trưởng Sinh cho biết các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng. Chưa kể, doanh nghiệp đang chịu áp lực đáo nợ trái phiếu vào cuối 2022 và trong năm nay. Ngoài ra, một số quy định như quy định "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản; ảnh hưởng xấu đến thị trường.

Cuối cùng, theo Thứ trưởng Sinh, việc nhiều thông tin xã hội không chính xác về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu và xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư. Những thông tin này khiến nhà đầu tư tạm dừng rót vốn vào lĩnh vực bất động sản mà chuyển sang các kênh đầu tư khác.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes nêu, hiện nhu cầu sở hữu nhà của người dân còn rất lớn và tương lai còn tiếp tục tăng cao hơn nữa, nhưng nguồn cung lại quá thấp, chưa đáp ứng được thị trường và khả năng đáp ứng của doanh nghiệp lại có hạn.

Nhắc lại những khó khăn về thủ tục pháp lý, vốn tín dụng hạn chế, Chủ tịch Vinhomes cho rằng, nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có những giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung trên thị trường đã thiếu lại còn thiếu hơn.

Vì thế, trông chờ lớn nhất của doanh nghiệp là Chính phủ sớm đưa ra biện pháp cụ thể khơi thông dòng vốn và gỡ vướng về pháp lý. Đây là hai nút thắt lớn nhất khiến thị trường điêu đứng.

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước. Sự ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Sau khi nghe ý kiến từ hai doanh nghiệp, Thủ tướng đề nghị các đại biểu phân tích thêm nguyên nhân, nhất là chủ quan, dẫn tới những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay. Các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng) có trách nhiệm gì, từ đó đề xuất các giải pháp cần làm thời gian tới.

Thủ tướng đặt vấn đề, cần tìm điểm cân bằng giữa cung và cầu bất động sản. "Phải chăng điểm cân bằng này thể hiện qua giá cả, cần phân tích xem liệu giá cả bất động sản đã phù hợp với thu nhập chưa, có tình trạng lệch pha về cung cầu nhà đất không?", ông nêu.

Ông lưu ý, các giải pháp tháo gỡ đảm bảo khả thi, cân bằng giữa lãi suất với lạm phát, giữa chính sách tiền tệ với chính sách tài khóa, tăng trưởng với lạm phát.

Báo cáo gửi tới hội nghị, Bộ Kế hoạch & Đầu tư nêu thực tế nhiều vấn đề về thủ tục, pháp luật đầu tư và đấu thầu do vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở.

Ví dụ, Luật Đất đai chưa làm rõ được những trường hợp thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không đáp ứng điều kiện để tổ chức đấu giá, khiến chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư với dự án phải đấu giá/dự án có đất xen lấn giữa giải phóng và chưa giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

Ngoài ra, việc chưa có quy định về điều kiện với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án (năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án), dẫn đến quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất "vô nghĩa, có thể xảy ra hiện tượng bán dự án".

"Vừa qua rất nhiều đơn vị tại địa phương, doanh nghiệp đề xuất hộ hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư với từng dự án cụ thể, nhất là các dự án đã được quyết định, chấp thuận đầu tư trước đó bởi có gặp rất nhiều vấn đề pháp lý", Bộ Kế hoạch & Đầu tư nêu.

Cơ quan ngành kế hoạch cũng nhìn nhận, dự án chậm triển khai có nhiều lúc vấn đề không nằm ở pháp lý, mà nằm ở việc cán bộ "ngại" trách nhiệm, "đùn đẩy lên Trung ương".

Để "phá băng" cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước điều hành linh hoạt, khơi thông vốn tín dụng, nới trần (room) tín dụng phù hợp năm nay và các năm tiếp theo. Ngành ngân hàng cần có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường. Ngoài ra, các chính sách tín dụng cũng cần tạo điều kiện để người mua nhà, doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận được.

Bộ Xây dựng cũng kiến nghị kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá và tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể huy động vốn.

Cơ quan quản lý trái phiếu doanh nghiệp cần giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ trái phiếu, nhất là các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, hoặc không có tài sản đảm bảo.

Về phía ngân hàng, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần tiết giảm chi phí, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường.

"Các doanh nghiệp cũng phải tự tái cấu trúc, cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp để phát triển lành mạnh, bền vững hơn", ông Tùng nói.

Giải quyết bất cập trong đấu giá, đấu thầu dự án bất động sản, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho biết đang cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện quy định nhằm lấp khoảng trống pháp lý, nhưng tránh mâu thuẫn, chồng chéo trong luật.

Bộ này cũng đang hoàn thiện Dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi), đưa ra tiêu chí chọn nhà đầu tư, gồm phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, điều chỉnh chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án.

Cuối năm ngoái, Chính phủ đã có nhiều hành động gỡ khó cho thị trường bất động sản. Tháng 11/2022, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác do Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng. Tổ đã có tài liệu tổng hợp các điểm nghẽn chính của thị trường. Bộ Xây dựng cũng đề xuất lên Chính phủ, Quốc hội một số giải pháp.

Thủ tướng ngày 14/12 cũng ký công điện chỉ đạo cụ thể đến các bộ, ngành địa phương để giúp thị trường vượt qua khủng hoảng. Ông cũng nhiều lần chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tìm cách gỡ khó tín dụng bất động sản. Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã đối thoại cùng các doanh nghiệp nhưng ngành này cho rằng khó khăn của thị trường hiện không do vấn đề về chính sách tín dụng mà nằm nhiều ở vướng mắc pháp lý.